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哪家房企做成了这件事,必将无敌于天下!

来源: 未知   版权所有:经典语句
 

  眼下,房企、地产人最怕什么?

  一是怕犯错

  一旦踏错周期、进错城市、拿错地、做错产品,就会遭遇重大失败,轻则损失几千万,重则造成企业破产。

  二是怕失控

  成本失控导致利润降低;标准失控导致质量问题;管理失控造成尾大不掉……问题往往是严

  重到一定程度才会被发现,有时候老板是最后知道真相的。

  三是怕被超越

  市场再差,最优秀的房企也能活得很好;市场再好,靠后的房企也会被淘汰。所以,同行有

  什么新做法新进步,地产人都想第一时间了解学习,生怕落后了。

  有没有什么办法,能一举让上面这3“怕”都成为历史呢?明源君认为,还是有的。

  有一件事情,房企一旦做成,就可以做到:

  根据真实的客群需求拿地、设计项目,犯错的几率大大降低;

  像造汽车一样造房子,一切成本、质量、节点、利润尽在掌握,再也不怕失控;

  形成一个生态闭环,可以自我更新、自我学习、自我迭代,再也不担心落后。

  明源君所说的这件事情,就是地产数字化。

  可能有人会说,你拉倒吧,好多房企都搞了数字化,根本没有那么神。

  明源君想说的是,其实目前国内还没有已经完成数字化的房企!

  明源君下面就来说说地产数字化的3个方面,以及其终极目标……

  1

  土地、建筑、设备等硬件的数字化

  构成一个线上的虚拟城市

  眼下,还有一些房企热衷于搞机会型拿地、经验型拿地,这样犯错的几率当然很高。

  一、地产硬件数字化,首先是城市资源、土地信息的数字化,以及依托这种数字化的拿地

  现在,即使很优秀的房企,其地块信息,也几乎是从0开始人工收集完成的,强排几十块地以后,选择一块地;比较差的房企,则只做自己凭感觉想拿的那2块地的强排。

  真正完成数字化的房企,其先天就有一座数字城市:

  哪里有医院、哪里有写字楼、哪里由学校、哪里有地铁站,城市未来的规划,都在这个数字城市里有所反映。而且,城市每一天的变化也是即时更新的。

  城市里可能被招拍挂、旧改的每一个地块,也都已经在系统里有所体现,其与不同资源的距离、可能的客群,系统已经了如指掌。哪些地块适合自家房企,从不同维度的考量,也都历历在目。这些客群的变化、企业能力的变化,也是不断更新的。

  一但某个地块可能被出让,只需要几分钟,就可以完成是否适合自家房企的判断,十分钟后就可以出强排方案。

  二、地产硬件数字化,是建造过程的数字化、工业化,像造汽车一样造房子

  目前,大部分房企传统模式的工地上,建筑垃圾都可以堆两层楼高。

  这背后,是大量资源的浪费、以及大量成本的变更。而欧美、日本的装配式住宅都做到相当水平了,别人的工地上很干净,像流水线。

  如何改变这种现状?就是要完成建造过程的数字化、工业化。

  在设计完成之后,在电脑里进行模块和施工流程的分解,最终,把项目分解成几千几万个构件,在工厂里完成生产,施工现场只需要组装。

  这样一来,建筑工地会非常干净,几乎没有废料和变更,而且设计数字化、建筑工业化可以全面提升企业运营效率、资金使用效率。

  现在精装修的房屋,一般26--28个月才能交房,可采用建筑工业化之后,就能节约10个月乃至1年时间。因为传统模式要等到上层没有“湿作业”之后,才能开始装修。而建筑工业化后,可以边修边装。

  眼下建造过程的数字化、工业化,关键难度在于标准的统一。往往是房企内部有自己的产品标准、建筑构件生产厂家有自己的标准和模具、BIM设计又有一套标准。

  如果谁能将这三套标准统一,建造过程的数字化就很快可以实现。

  三、地产硬件数字化,是后期管理、维护的数字化,也就是各种设备的数字化

  在上面2步硬件数字化完成后,项目建成之日,系统内就出现了一个虚拟城市、虚拟项目,与真实项目完全一致。日后项目要检修、要保养,重点在什么地方都很清楚。

  当然,这个数字城市本身还是静态的,要让它动起来,就要依靠各种设备。

  比如电梯里的控制和监测设备、小区里的摄像头等监测设备、停车场的各种设备等等。

  所有设备都在线之后,也就拥有了一个即时在线的数字城市、数字小区。每一栋每一层每一个房间的实时情况,都可以进行远程管理。每一台电梯的实时运行情况,每一台空调的使用情况,停车场每一个车位的情况,都马上可以调取出来。

  2

  客群的数字化

  根据客户需求拿地修房子

  上一轮O2O热潮中,很多房企试图做O2O,但最后大多失败了。

  原因就在于,他们当时所凭借的优势,是线下的,他们想通过进出小区更方便、信用背书,等等来获取客户,其实是伪命题。

  而现在大部分房企做设计,实际上也是从“想象中的客群”出发的,项目开始修建之后,才开始蓄客。

  明源君认为,房企如果要想利用客群资源掘金,那么首先就要完成客群的数字化。

  一、要完成客群的数字化,房企自己内部的客户信息,不能出现断裂

  事实上,优秀房企的销售,都很依赖老客户。

  之前置业顾问在把房子卖给客户的时候,对其个人职业、家庭构成、爱好是有深入了解的,可是后来物业接手之后,这些信息没有得到传递,物业只掌握基本信息。

  而物业之后在小区管理中,获取的客户爱好、产品缺陷、客户意见等等,也很难传递到总部的设计、销售等部门。

  所以,客户需求的数字化,首先是房企内部所有与客户有关的信息,要完全打通。

  二、要完成客群的数字化,要多和外部交换,同时多利用技术手段

  房企有了自己的客群大数据之后,就可以利用这个数据不断和外部交换、和兄弟房企交换,以更了解现有客群、同时获取更多客群。

  比如,与银行交换客群信息,可以更了解客群的财务状况;与奢侈品交换客群信息,可以更了解他们对风格的喜好;与机场交换客群信息,可以更了解他们的某些习惯。

  外部交换之外,房企还应该利用内部的各种技术手段,加深对客户的了解。

  比如,如果数据表明,小区内设计的一个游乐设施,使用的人极少,就说明这个设施针对这个客群是错误的;还有,如果地库里的一面镜子,每天有无数人停留,说明这个细节值得在所有项目推广;再比如,如果家庭里安装有智能系统,那么通过统计,就可以知道这个客群最喜欢的室内环境是怎样的。

  三、要完成闭环,让客群数据产生价值

  让客群数据产生价值,首先体现在产品的设计和销售。

  理想的状态下,通过不断加深、加大客户数据库,房企在做一个项目时,已经很明确是针对其中的哪一个客群来做的。项目落成的时候,已经非常清楚有哪些客户会对这个项目感兴趣,哪些客户还会带朋友来买,通过很简单的宣传,就可以完成定向销售。

  当然,客群数据产生价值还体现在服务。

  比如孩子多的小区,就可以引入名牌教育机构;爱喝茶的客户多了,就可以建一个茶室。

  最理想的状态,则是房企比客户还了解他自己,针对他潜在的需求,进行产品的创新。甚至提前众筹完成销售。

  也就是说,客户需求直接决定房企生产,不是先有地、先有房子再找客户,而是先有客户需求,再找合适的地、修合适的房子!

  3

  内部管理的数字化

  核心是提高效率、降低成本

  房企内部管理的数字化,因为只涉及房企内部,相对是最容易实现的,但到目前为止,也没有房企真正全面完成。

  内部管理的数字化,其目标应该是以下3个方面:

  一、完全即时在线,提供快速决策参考

  早年房企集团领导想要一个数字,下面需要统计半个月。

  信息化以后,做得最好的房企,一般是领导当天晚上可以看到相关数据。

  这对于营销等可能够了,但对于工程等专业则不够,工地上的问题等一天乃至几天之后才看到时,变更已经发生,无法挽回。但是如果一秒钟就可以看到,就能作出正确判断,减少成本损失。

  二、各项目、各部门之间完全打通,所有数据都体现为对最终结果的影响

  如果房企只有一个项目,就事论事是成立的,但是如果房企有很多项目,放弃整体来谈决策,则是有问题的。

  比如,丁项目延迟半年开盘,项目毛利好像是增加了10%。

  但是,因为丁项目占用了这笔钱,另一笔财务成本很高的钱就还不上。丁项目的利润覆盖掉那笔钱财务成本后所剩无几,还让所在城市的整体布局发展受到影响,周转变慢,2年6个项目变成2年4个项目……

  再比如,某房企是一家上市公司,2018年的战略,是通过冲规模,让信用等级上升、周转加快,融到更多便宜的钱、拿到更多地,用于下一阶段的发展。

  这个时候,计算每个项目的利润,意义就不是特别大了。所有项目都应该按照最快节奏开盘,通过让利等等,在这一年里实现最大规模的销售,为集团总销售额增光添彩。

  总之,真正的内部管理数字化,整个地产集团的运营是一盘棋。所有项目都要算总账,为集团的战略服务。

  一家房企到这个阶段,有3个前提:

  所有项目的信息都在同一个大盘上跑,最终还能呈现在管理层用于决策的大屏幕上;

  各种政策经济变化、项目本身变化,都可以数字化体现在大盘里,并显示为对最终结果的影响;

  基层信息的采集非常到位,不存在信息滞后的情况。比如各种变更,即时录入系统。

  三、决策半AI化,领导做选择题

  如果数字化再进一步,那么每个项目的变化(小到砸掉一堵墙重砌,项目进度延缓1天;大到所在城市突然加码调控),对ROE的影响,都可以即时体现在系统里、体现在屏幕上。

  而针对这些变化,是否要作出应对,以及有哪些应对方式,每种方式可能导致的最终结果,系统都会预先进行思考,可以一一呈现出来。各级管理人员,只要做选择题就好。

  结语:真正的数字化

  是三流合一完成闭环

  明源君上面分别讲了土地、建筑等硬件数字化;客群数字化,以及房企内部管理的数字化。

  房企真正的数字化,是这三种数字化、三种信息流,完全融合,无缝对接。这将产生巨大的力量。

  举例来说,客群的需求变化直接导入房企内部管理,房企就可以及早进行有针对性的研发。

  再比如,在存量领域,客户和企业内部员工的行为轨迹多有交叉。很多存量企业已经通过建立客户组织、社群来活跃气氛,进行管理。

  房地产企业的内部管理,之前已经很现代化体系化,人才也已经很充足。

  房企与互联网企业最大的差距,在于互联网企业的产品,可以通过用户即时使用反馈的数据,不断迭代,不断趋向完美。而房企,还在走客户调研、设计、做项目、再通过问卷反馈的老路。

  一旦真正完成了数字化,房企就缩小了这个差距,从此走上自我进化之路。而率先做成这件事的房企,必将无敌于天下。

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